11月7日，北京市海淀区人民法院公布了一起涉及定金罚则的案例黑白战场国语，王廷（化名）与李锦（化名）签订房屋租赁协议，约定李锦将房屋租赁给王廷使用，李锦需将房屋装修完毕后交付给王廷，协议签订当日王廷转账给李锦10万元。两个月后，王廷认为李锦对房屋的装修与约定不一致，而该10万元属于“订金”，起诉至法院，要求李锦退还“订金”10万元并支付违约金3.4万元。 海淀法院经审理，认定虽然王廷转账时备注该10万元属于“订金”，但根据双方签订的协议，可以认定该10万元属于“定金”，且王廷想以房屋达不到交付条件为由解除合同，其行为属于违约行为，应当按照定金罚则承担相应的违约责任。判决驳回王廷的全部诉讼请求。 转账时备注“租房订金” 新京报记者从北京市海淀区人民法院了解到，王廷诉称，2022年3月，他作为承租方和李锦签订了《房屋租赁合同》，租赁海淀区某房屋，租期自2022年3月起至2025年3月止黑白战场国语，年租金40万元，押金3.4万元。 2022年5月，王廷去验收房屋，发现房屋的装修和双方约定的不一样，他告诉李锦房屋未达交付条件，自己将不再租赁该房屋，要求李锦退还“订金”，但李锦不同意。王廷认为，自己转账时备注了“订金”，属于租金的预付款，现在自己不再租赁，李锦理应退回，并且李锦没有按照自己的要求装修房屋，应承担违约责任。李锦辩称，自己确实如王廷所述和他签订了房屋租赁协议，但是双方约定王廷支付的10万元是定金。此后，他按照王廷的要求于2022年5月完成房屋修建，将五间房作为一个整体空间，窗户等也按照王廷的要求制作。但王廷突然通知说不再租赁房屋，他无奈只能重新招租，并按新租户的要求，重新为五间房打隔断，更换门窗，改造了上下水、电路、地砖，额外花费184440元。李锦认为，是王廷违约，导致他不得不重新改造房屋，故除去定金10万元，尚有84440元应当由王廷赔偿。现提出反诉，要求王廷赔偿改装损失84440元。 对于反诉，王廷辩称，李锦所要出租的房屋设计和装修，与双方约定的不一致，李锦所谓的赔偿也是虚假的，李锦所有的花费都是为了新的承租人而产生的。而自己当初汇款时备注的是“租房订金”，属于房屋租赁预付款性质。 法院：10万元属于“定金” 法院经审理查明，如王廷所述，双方签订了房屋租赁合同，协议约定“乙方先交100000元定金，房屋建设完成后如果乙方不租了黑白战场国语，甲方有权不退定金”。同日黑白战场国语，王廷向李锦支付了10万元，转账时备注为“租房订金”，李锦给王廷出具的“收条”载明，“王廷交来一层200平方米租房定金10万元。” 王廷自认，合同签订完至2022年5月期间，自己没有去看过现场，查看房屋后，认为房屋建设不符合要求，未与李锦磋商，便直接发送了《通知函》，告知李锦房屋达不到交付条件，自己不再租赁该房屋，要求对方退还10万元租房订金。 法院经审理认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，可见双方对于10万元的性质已经确认为“定金”，并根据定金罚则确定了违约的后果，故该10万元的性质属于“定金”。 王廷转账时的备注为其单方行为，在李锦不予认可的情况下，法院不予采信。根据法律规定，定金的数额由当事人约定；但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。现王廷与李锦约定的合同期限为三年，每年房屋租金费用为40万元，故10万元定金并未超出法律规定的范围，双方的定金合同应属有效。 法官：通常情况下不能同时主张定金和违约金根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 该案中，王廷在房屋建设、装修初期并未到房屋查看过房屋状况，也未与李锦进行建房事宜的沟通，仅在2022年5月21日查看了房屋黑白战场国语，未与李锦协商能否整改，或就租房事项进一步磋商，即在2022年5月24日向李锦发送了《通知函》，表示不再租赁房屋，要求退还定金。可以看出王廷并无继续租赁房屋的意愿，而是想以房屋达不到交付条件为由解除合同，其行为属于违约行为，其应当按照定金罚则承担相应的违约责任。王廷要求李锦退还定金并支付违约金，并无事实和法律依据，法院不予支持。 至于李锦主张的改装损失，虽提交了房屋改造施工工程合同和付款凭证，但合同数额与支付数额并不一致，无法证明李锦实际损失的情况，且王廷已承担定金罚则的相应责任，故李锦的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。最终，法院判决驳回王廷的诉讼请求和李锦的反诉请求。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。 法官表示，民法典第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 实践中，定金的目的存在多种黑白战场国语，常见的为该案中的违约定金，即以定金担保合同的履行。违约定金的设定简化了守约方的证明责任，守约方可以无需提供证据证明违约行为给自身造成损失的具体数额，直接要求对方双倍返还定金或不退还定金，因此，违约定金是对违约责任的事前规定，通常情况下不能同时主张定金和违约金，除非有证据证明违约损失数额超过定金。 新京报记者 吴淋姝编辑 彭冲 校对 李立军